ธุรกิจโรงแรม VS เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รอ พ.ร.บ.โรงแรม ช่วยจัดระเบียบ

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาวะการท่องเที่ยวของไทยมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภายหลังจากเกิดเหตุการณ์สึนามิ โดยนักท่องเที่ยวต่างชาติมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.1% ต่อปี ขณะที่รายได้จากการท่องเที่ยวมีการขยายตัวเฉลี่ย 15% ต่อปี ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของห้องพัก เพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยวที่ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอุปสงค์ยังคงเพิ่มขึ้น แต่ในส่วนของอุปทานกลับมีแนวโน้มของการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นมากกว่า โดยเฉพาะแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต เชียงใหม่ และหัวหิน ที่ยังมีการเพิ่มขึ้นของห้องพัก โดยมีอัตราการขยายตัว 3.2% 9.5% 10.6% และ 20.0% ตามลำดับ อีกทั้งการเพิ่มขึ้นของห้องพักโดยรวมทั้งประเทศในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ไม่ได้มีแต่เพียงการเพิ่มขึ้นของห้องพักโรงแรมเท่านั้น แต่ได้รวมการเพิ่มขึ้นของห้องพักในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้ามาด้วย โดยห้องพักประเภทดังกล่าวเริ่มเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง เนื่องจากอัตราค่าเข้าพักต่ำกว่าโรงแรม และยังมีสภาพใหม่ เป็นข้อจำกัดที่ทำให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมโดยรวมยังไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ โดยมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยจาก 53.78% ในปี 2549 มาอยู่ที่ 53.69% ในปี 2550 สำหรับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ซึ่งมีแนวโน้มขยายตัวค่อนข้างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเปิดการค้าเสรีของไทยที่มีผลให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการด้านที่พักอาศัยมีการขยายตัวตาม ในจังหวะเดียวกับที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้เพิ่มจำนวนมากขึ้นโดยเฉพาะในย่านธุรกิจ โดยมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.2% ต่อปี แม้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่อัตราการเข้าพักยังอยู่ในระดับ 60-70% ของจำนวนห้องพักทั้งหมด ดังนั้น เพื่อเพิ่มอัตราการเข้าพักให้สูงขึ้น ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงหันมาให้ความสนใจต่อกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยคิดค่าบริการเป็นรายวัน ส่งผลให้อัตราการเข้าพักเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใหม่ ซึ่งได้แก่ นักท่องเที่ยวระดับกลาง ส่วนใหญ่เป็นชาวเอเชีย ที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ย 9.1% ต่อปี ประกอบกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีการกำหนดราคาค่าห้องพักในอัตราที่ไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับโรงแรม อีกทั้งยังอยู่ในย่านช็อปปิ้ง ซึ่งตรงกับความต้องการของนักท่องเที่ยวกลุ่มดังกล่าว โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ รวมถึงลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติบางกลุ่ม หรือบางรายที่เข้ามาในไทยเพื่อรักษาพยาบาล และไม่ต้องการเข้าพักในโรงแรม จึงหันมาพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทน เนื่องจากมีระยะเวลาในการเข้าพักประมาณ 1-2 สัปดาห์ ซึ่งหากเปรียบเทียบแล้วการพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีต้นทุนต่ำกว่าการเข้าพักในโรงแรม ประกอบกับลูกค้าในกลุ่มดังกล่าว ยังไม่มีความจำเป็นต้องใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่โรงแรมจัดไว้ให้ ส่งผลให้การเข้าพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีอัตราสูงขึ้น จึงส่งผลกระทบผู้ประกอบการโรงแรม เนื่องจากมีผู้แข่งขันเพิ่มมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ รัฐได้ออกพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 (พ.ร.บ.โรงแรม) มีผลบังคับใช้ในกลางปี 2548 ซึ่งกำหนดให้สถานประกอบการที่ให้บริการห้องพักรายวันต้องยื่นขอจดทะเบียนโรงแรม เพื่อจำกัดไม่ให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รับลูกค้าที่เช่าพักอาศัยในระยะสั้น และแม้ว่ากฎหมายดังกล่าวจะส่งผลกระทบในแง่ลบต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยตรงก็ตาม โดยเฉพาะด้านต้นทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ทั้งจากการปรับปรุงอาคารให้ได้มาตรฐาน การเพิ่มบริการในด้านต่างๆ และค่าใช้จ่ายในการขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม เป็นต้น อย่างไรก็ตาม จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางการเมืองในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้กฎหมายดังกล่าวไม่สามารถปฏิบัติได้อย่างจริงจัง เนื่องจากยังไม่มีกฎหมายประกอบ พ.ร.บ.โรงแรมหรือกฎหมายลูกรองรับ ส่งผลให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง สำหรับแนวโน้มธุรกิจโรงแรมในปี 2551 ฝ่ายวิจัย ธนาคารทหารไทย คาดว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมโดยรวมจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2550 หากนักท่องเที่ยวสามารถเพิ่มขึ้น ได้ตามเป้าหมายที่ ททท.ได้ตั้งไว้ 8.6% หรือมีจำนวนประมาณ 15.7 ล้านคนก็ตาม แต่จำนวนห้องพักก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6.6% ส่งผลให้ปัญหาการเกิดอุปทานส่วนเกินยังไม่ได้ลดความรุนแรงลง โดยเฉพาะอัตราการขยายตัวของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6.0% ในปี 2551 สะท้อนให้เห็นว่า พ.ร.บ.โรงแรมไม่สามารถควบคุมหรือจำกัดให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แย่งลูกค้าของธุรกิจโรงแรมได้ อีกทั้งการเติบโตของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ เช่น 1. การขยายตัวของนักท่องเที่ยวกลุ่มลองสเตย์ และกลุ่มท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ จากการโปรโมตของ ททท. 2.ระยะเวลาคืนทุนของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต่ำกว่าธุรกิจโรงแรม 3.คาดว่า พ.ร.บ.โรงแรมฉบับใหม่(ปรับปรุง) พ.ศ.2547 จะมีผลบังคับใช้ในเดือนมีนาคม 2552 เป็นต้นไป ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในปี 2551 เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะยังคงไม่ได้รับผลกระทบจาก พ.ร.บ.โรงแรมก็ตาม แต่ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องพักทั้งในส่วนของโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อย่างรวดเร็ว เกินความสามารถในการรองรับของอุปสงค์ ทำให้ราคาค่าเช่ามีทิศทางปรับตัวลดลง ขระที่เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ยังต้องเร่งปรับปรุงอาคารสถานที่ รวมถึงเพิ่มคุณภาพการให้บริการเพื่อดึงดูดลูกค้าจากกลุ่มโรงแรมเข้ามา ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สูง โอกาสในการทำกำไรจึงน่าจะลำบากมากขึ้น และจากสต๊อกของจำนวนห้องพักที่ยังสูงอยู่เทียบกับจำนวนลูกค้า ทำให้คาดว่าธุรกิจโรงแรมในระดับ 3 ดาวลงมายังเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบด้านลบจากการมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้ามาเป็นคู่แข่ง จนกว่ากฎหมายฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างจริงจังในปี 2552 จึงจะสามารถแยกกลุ่มลูกค้าของธุรกิจโรงแรม และธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ออกจากกันได้อย่างชัดเจน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นคาดว่าจะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพียงบางส่วนที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นโรงแรมอย่างเต็มตัว